Рынок недвижимости в январе 2026: охлаждение по обе стороны границы

Россия: январь обрушил спрос на фоне дорогой ипотеки

Январь 2026 года стал для рынка недвижимости России месяцем холодного душа. Более того, данные столичного управления Росреестра зафиксировали резкое сжатие активности на вторичном рынке Москвы — причем это падение оказалось сопоставимо с кризисными периодами прошлых лет.

Ключевые цифры по Москве:

• Зарегистрировано всего 7,43 тыс. сделок купли-продажи на вторичном рынке .

• Таким образом, падение к декабрю 2025 года составило 56,2% (было 16,98 тыс.) .

• Следовательно, снижение к январю 2025 года достигло 21,7% .

• В результате объем сделок вернулся к уровню января 2024 года (7,46 тыс.) .

Первичный рынок также демонстрирует симптомы переохлаждения. Например, число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве и области рухнуло на 47% за месяц. При этом в старых границах столицы спрос просел на 52% .

Парадокс января: Доля ипотечных сделок при этом выросла до 77% (+4% за месяц). В Новой Москве этот показатель достиг 89%, в Подмосковье — 82% . Иными словами, рынок входит в фазу, когда покупают только те, у кого есть одобренный кредит, а кэшовые покупатели ушли в ожидание.

 Причина: ставки заморозили рынок

Прямая причина охлаждения — высокая ключевая ставка ЦБ РФ (16%) и, как следствие, запредельная стоимость рыночной ипотеки.

Эксперты единодушны: возврата к ипотеке по 5–9% на свободном рынке ждать не стоит. Более того, реалистичный ориентир на конец 2026 года — 13–15% годовых, что все еще вдвое выше «комфортных» допандемийных уровней .

Следовательно, даже если ЦБ начнет смягчение политики во второй половине года, это не приведет к мгновенному восстановлению спроса. Напротив, рынок, скорее всего, войдет в длительную фазу стагнации.

Акции девелоперов: давление и спекуляции

Рынок публичных застройщиков находится под давлением. Например, ГК «Самолет» на прошлой неделе обваливалась на 8,5% после обращения к государству за кредитом в 50 млрд руб. для финансирования бизнеса в условиях жесткой ДКП. На данный момент бумаги торгуются около 884 руб. .

Однако аналитики Freedom Finance Global считают распродажи спекулятивными. Почему? Во-первых, у Самолета коэффициент NetDebt/EBITDA ниже 1 (при среднем по отрасли 1,5). Во-вторых, у Эталона этот показатель превышает 3,1, что объясняет более активный выход инвесторов . Таким образом, фундаментально застройщики выглядят устойчивее, чем кажется на первый взгляд.

Таргеты на горизонте года: ПИК — 610 руб., ЛСР — 900 руб., Эталон — 60 руб. .

Тем не менее ключевой риск сохраняется: если ключевая ставка в 2026 году будет выше 13–15%, эксперты «Дом.РФ» прогнозируют задержки в строительстве, реструктуризацию кредитов и рост доли нераспроданных проектов .

Беларусь: своя траектория охлаждения

Пока российский рынок замер в ожидании снижения ставок, белорусский рынок недвижимости демонстрирует иную динамику.

Цены остаются высокими, но спрос падает.

По данным Realt.by, на начало 2026 года средние цены на квартиры в Минске составляют :

• 1-комнатные: $60–80 тыс. (старый фонд — от $60 тыс., новостройки — от $80 тыс.)

• 2-комнатные: от $70–75 тыс. в старом фонде, ~$100 тыс. в средневозрастных домах

• 3-комнатные: от $90 тыс. в «хрущевках», от $130 тыс. в новых домах

Важно отметить: за год квартиры в новостройках Минска подорожали на 26%, на вторичном рынке — на 21%. В областных центрах рост оказался еще выше: в Гомеле — 24%, в Могилеве — 19% .

Однако первые недели 2026 года показали перелом:

• Во-первых, спрос на квартиры в Минске снизился в 2,2 раза по сравнению с аналогичным периодом декабря.

• Во-вторых, около 5% продавцов уже начали снижать цены .

Причины белорусского охлаждения иные, чем в России:

1. Неадекватные, по мнению покупателей, цены. Рынок перегрет двузначным ростом 2024–2025 годов.

2. Снижение числа «инвестиционных» покупателей. Те, кто приобретал жилье для сохранения сбережений на фоне падающего доллара, исчерпали ресурс.

3. Относительно доступное, но не бесконечное кредитование. В отличие от РФ, в Беларуси нет кратного роста ставок, но и снижения не ожидается.

Прогноз по Беларуси: Эксперты не ждут обвала. Напротив, наиболее вероятный сценарий — стабилизация цен на достигнутом уровне с точечными уступками со стороны продавцов. Таким образом, рынок переходит от «гонки роста» к «рациональному торгу» .

Сравнительный анализ: два сценария охлаждения

Таким образом, несмотря на схожесть цифр по падению спроса, природа охлаждения принципиально разная. Следовательно, и инвестиционные стратегии должны отличаться.

Вывод для инвестора

В России сектор недвижимости останется под давлением до первых сигналов о смягчении денежно-кредитной политики ЦБ. Решение по ключевой ставке 13 февраля станет первым индикатором. Однако даже при оптимистичном сценарии ставка 13–15% к концу года не вернет рынок к прежним объемам — лишь оживит отложенный спрос. Поэтому покупки в расчете на быстрый перепродажный доход сейчас крайне рискованны.

В Беларуси ситуация иная. Рынок охлаждается не из-за недоступности кредитов, а из-за ценового перегрева и исчерпания инвестиционного спроса. Для инвестора это означает:

• Во-первых, стратегия «купил — жду роста стоимости» больше не работает.

• Во-вторых, покупка под сдачу в аренду требует тщательного расчета доходности.

• В-третьих, торг становится нормой, а не исключением.

Общий тренд 2026 года: и на востоке, и на западе нашей карты рынок недвижимости завершает многолетний цикл роста и входит в фазу консолидации. Следовательно, возможности будут, но они потребуют не азарта, а расчетливого терпения. Таким образом, успешный инвестор в 2026 году — это не тот, кто угадал момент входа, а тот, кто грамотно оценил ликвидность и арендный потенциал актива.

Материал подготовлен аналитическим отделом портала 1A.by на основе данных Росреестра, РБК Недвижимость, Realt.by, Freedom Finance Global, Дом.РФ и открытых источников. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Подписывайтесь на наши соцсети, чтобы быть в курсе всех событий:
➠ Telegram
➠ Instagram